de Sophie Lebeau & Bernard Louveaux

Heel wat huurders die met de coronacrisis te maken kregen, vragen zich af of ze het betalen van de huur kunnen opschorten of staken. Het aantal verhuurders dat zich zorgen maakt of zij hun huur zullen ontvangen is net zo groot.

Het juridisch arsenaal bevat regels en zelfs bepaalde rechtsprekende beslissingen waarmee juridische antwoorden op deze vragen kunnen worden geformuleerd.

Ieder geval is een situatie op zichzelf. De eruit voortvloeiende beginselen zijn aldus niets meer dan algemene richtsnoeren die dienen te worden gecontroleerd en op iedere situatie te worden afgestemd. Ieder geval vereist een welbepaald onderzoek.

De gevolgen die de door de Regering getroffen COVID-19-maatregelen op de huurovereenkomst kunnen hebben, dienen noodzakelijkerwijs in verband te staan met de mogelijkheid om het gehuurde goed te gebruiken. Het eenvoudige feit dat de huurder (of de verhuurder) met financiële problemen als gevolg van deze crisis te maken krijgt, beïnvloedt daarentegen de huur geenszins, zelfs indien bepaalde maatregelen overwogen kunnen worden die op andere rechtsgronden steunen.

De COVID-19-crisis kan tot drie soorten situaties inzake huurkwesties leiden.

Eerste scenario: totaal gebruiksverbod

De door de Regering getroffen maatregelen verbieden het gebruik van het gehuurde goed als vermeld in de huurovereenkomst. Dit is het geval voor de meeste handelszaken en meer bepaald horecazaken die niet voor het publiek toegankelijk mogen zijn of verhuurde tweede verblijven waarin de huurders zich niet mogen begeven.

In ieder geval is dit een van overheidswege opgelegde regel (een “maatregel van hogerhand”) die het gebruik van het gehuurde goed als overeengekomen tussen verhuurder en huurder verhindert.

Zeer breed genomen wordt in dit geval aangenomen dat de verplichting tot het betalen van huur wordt opgeschort tijdens de periode waarin een dergelijke bewoning door de overheid volledig verboden werd.

Dit beginsel dient echter op genuanceerde en voorzichtige wijze te worden toegepast in de volgende omstandigheden:

• de opschorting van de huurbetaling is verbonden aan de bestemming als voorzien in de huurovereenkomst of vloeit noodzakelijkerwijs uit de omstandigheden voort. Deze opschorting is dus niet van toepassing indien de huurovereenkomst een goed betreft dat de huurder vrij op ongeacht welke wijze mag gebruiken;
• In ieder geval dient te worden gecontroleerd of de overeenkomst geen clausule bevat die de huurder de gevolgen laat dragen van een situatie die vergelijkbaar is met de huidige situatie.
• In ieder geval dient op concrete wijze te worden nagegaan of de regeringsmaatregelen wel degelijk tot gevolg hebben gehad dat de huurder werd belet om het gehuurde goed te bewonen. Een huurder die als gevolg van de omstandigheden in zijn bewegingsvrijheid in zijn tweede verblijf werd beperkt, is uiteraard tot betaling van de huur gehouden.
• Tot slot kan deze oplossing in functie van subsidies en tussenkomsten van de overheid worden gewijzigd.

Tweede scenario: beperkingen op het volledige en vrije gebruik

Het gebruik van het goed is niet verboden maar de activiteit dient sterk te worden teruggebracht.

Dit is het geval voor alle activiteiten waarbij thuiswerk wordt opgelegd of sterk wordt aangeraden. Dit gold enkele dagen voor kappers die maar één klant tegelijk mochten ontvangen.

Voor zover door deze regels het volledige gebruik van het gehuurde goed wordt verhinderd, kunnen zij tot een gedeeltelijke vermindering van de verplichting tot betaling van huurgelden leiden.

Meer nog dan in andere gevallen kan hier alleen een onderzoek van geval tot geval naar de concrete situatie van iedere huurder de juiste oplossing bepalen.

De van toepassing zijnde grondbeginselen bij een volledig verbod kunnen a priori omgezet worden maar dit dient op gematigde en evenredige wijze te gebeuren. Uiteraard zit daar ‘m nu juist de kneep en bijgevolg is een beoordeling op maat voor iedere situatie vereist.

Derde scenario: volledig en vrij gebruik van het goed maar verlies van inkomsten

De crisis heeft een aanzienlijke verlaging van de inkomsten van de huurder tot gevolg zonder dat het gebruik van het gehuurde goed daar op enige wijze door wordt beïnvloed.

Neem bijvoorbeeld de huurder die zijn beroepsinkomsten moet missen en verplicht thuis moet blijven: juridisch gezien is hij tot betaling van de huurgelden verplicht en het zou overigens paradoxaal zijn indien hij op grond van het huurrecht het bedrag van zijn huur zou kunnen verlagen, wanneer hij het gehuurde goed intensiever dan normaal gebruikt.

Nog vier belangrijke opmerkingen:

• Indien de door de overheid opgelegde verboden of beperkingen als een geval van overmacht gelden, hoeft de huurder niet om voorafgaande toestemming van de vrederechter te vragen om zijn huurgelden te verlagen of de betaling ervan te staken, maar uiteraard zal deze stap door de rechter worden gewaardeerd, indien de verhuurder de relevantie of de evenredigheid van de verrichte inhouding betwist.
• Afspraken die op enig moment door de partijen worden gemaakt, zijn in principe geldig. De huurder die uitdrukkelijk aanvaardt om zijn huurgelden geheel of gedeeltelijk te betalen in coronatijden, terwijl hij zich eraan zou kunnen onttrekken, is gehouden aan het door hem gegeven akkoord.
• Zittingen zijn opgeschort en vrederechters behandelen momenteel geen dossiers met betrekking tot huurachterstand die direct in verband met de coronacrisis staan.
• Deze overwegingen zijn enkel geldig indien de problemen in rechtstreeks verband met de huidige crisis staan. Een huurder die reeds voor half maart een betalingsachterstand had, kan zich niet verantwoorden door na deze betalingsachterstand de getroffen maatregelen in te roepen.

Heel wat andere wetgevingen kunnen een rol spelen bij het oplossen van problemen.

Het coronavirus valt welzeker onder de categorie van gevallen van overmacht. De behandeling van de gevolgen ervan voor een huurovereenkomst vereist een oplettend en gepersonaliseerd onderzoek.