Als gevolg van de zesde staatshervorming werd de bevoegdheid voor woninghuur aan de Gewesten overgedragen Het Brussels Hoofdstedelijk Gewest heeft als eerste haar eigen regelgeving aangenomen, die op 1 januari 2018 van kracht is geworden [1]

De wet van 20 februari 1991 betreffende de huurovereenkomsten met betrekking tot de hoofdverblijfplaats wordt door de Brusselse ordonnantie opgeheven, al neemt deze een groot deel van de voormalige bepalingen over (artikel 234 tot 252 van de ordonnantie).

Vanaf nu is het dus Brusselse Huisvestingscode die niet alleen de technische minimumvereisten op het gebied van veiligheid, gezondheid en uitrusting van het te huur gestelde huurgoed bepaalt, maar ook alle bepalingen betreffende de woninghuurovereenkomst in ruime zin, meer bepaald de huurovereenkomst voor hoofdverblijfplaats naast de studentenwoninghuurovereenkomst of de medehuurovereenkomst

Het Gewest heeft op de site van huisvesting.brussels een “Communicatietoolbox” voorzien, die het volgende omvat:

• een informatiefolder
• een gedetailleerde juridische brochure
• een gedeelte ‘veelgestelde vragen (vanaf 18 december 2017)
• een aantal webbanners en affiches in pdf-formaat.

Bovendien dient de site verschillende documenten te publiceren, zoals het model van plaatsbeschrijving, het kwaliteitslabel voor studentenwoningen, de lijst met de verdeling van onderhouds- en reparatieverplichtingen tussen huurder en verhuurder of de website voor indicatieve huurprijzen

De ordonnantie is van toepassing op de woninghuurovereenkomst, die wordt omschreven als een huurovereenkomst betreffende een woning met uitsluiting van toeristische logies.

Het nieuwe artikel 216 van de Brusselse Code bepaalt uitdrukkelijk dat de op woninghuurovereenkomsten van toepassing zijnde bepalingen dwingend zijn, terwijl voorheen enkel de bepalingen die betrekking hadden op de huurovereenkomst voor hoofdverblijfplaats, met uitsluiting van de regels van het Burgerlijk Wetboek betreffende de huurovereenkomsten, dwingend waren.

De nieuwe ordonnantie introduceert bepaalde nieuwigheden wat de huurovereenkomst in het algemeen of de huurovereenkomst voor hoofdverblijfplaats betreft.

Het gaat met name om:

• de mogelijkheid tot opzegging (nieuw artikel 238) van de huurovereenkomst van korte duur voor hoofdverblijfplaats (maximaal drie jaar) op ieder moment, door de huurder, door middel van de verzending van een vooropzegging van drie maanden en een vergoeding die gelijk is aan een maand huur. De verhuurder kan, van zijn kant, enkel voor persoonlijke bewoning zelf een einde aan deze huurovereenkomst stellen en mag pas na het eerste jaar van de huurovereenkomst tot een dergelijke opzegging overgaan. Deze bepaling is van toepassing op huurovereenkomsten die op het ogenblik van zijn inwerkingtreding lopende zijn (artikel 17 § 3 van de ordonnantie);
• Bij overlijden van de huurder kan de verhuurder onder bepaalde voorwaarden de huurovereenkomst als beëindigd beschouwen (artikel 232);
• De rechter kan bij de eventuele schadevergoeding aan de huurder, het bedrag van de herhuisvestingskosten van de huurder, zoals de verhuiskosten toevoegen, voor zover het verbod op de verhuur te wijten is aan een fout toe te rekenen aan de verhuurder.

Bepaalde regels betreffende discriminatiebestrijding (artikel 220bis van de Code) stellen zowel de wettelijke gegevens die de verhuurder bij de kandidaat-huurder mag inwinnen (artikel 200ter) als een algemeen verbod vast om alle andere gegevens te eisen, behalve dewelke die het gerechtvaardigd doel ervan kunnen verantwoorden.

Overigens wordt de huurder die onjuiste gegevens aan de verhuurder meedeelt, met name de gegevens die de verhuurder hem vóór het sluiten van de overeenkomst mag vragen (artikel 200ter), bestraft met de sancties bepaald door het Burgerlijk Wetboek.

De ordonnantie versterkt de plicht voor de verhuurder van de verplicht te verstrekken minimale precontractuele informatie (artikel 217). Deze plicht betreft ongeacht welke woninghuurovereenkomsten (huurovereenkomst voor hoofdverblijfplaats, studentenwoninghuurovereenkomst of medehuurovereenkomst, enz.).

Het doel is meer bepaald om aan de kandidaat-huurder alle nuttige informatie te verstrekken waarmee hij de werkelijke financiële kosten van de woning kan beoordelen, zoals het meedelen van het EPB-certificaat waarmee de isolatiekwaliteit van het goed kan worden beoordeeld, een opsomming en schatting van het bedrag aan privatieve/gemeenschappelijke lasten alsook het aantal quota wanneer het goed zich in een gedwongen en georganiseerd mede-eigendom bevindt.

In de Huisvestingscode voorziene sanctie

Indien de verhuurder door zijn fout niet voldoet aan zijn precontractuele informatieplicht, mag de huurder, als het gebrek aan informatie hem schade berokkent en in functie van de ernst van de tekortkoming, de ontbinding van de huurovereenkomst vragen, onverminderd een schadevergoeding, of een vergoeding.

Onverminderd elke andere sanctie bij toepassing van het gemeen recht, beperkt de rechter, die vaststelt dat de verhuurder willens en wetens nagelaten heeft om een volledige en juiste informatiegegeven met betrekking tot de gemeenschappelijke lasten mee te delen, het bedrag van de door de huurder verschuldigde lasten tot het bedrag meegedeeld vóór het sluiten van de huurovereenkomst (het betreft hier dus geen mogelijkheid voor de rechter maar een plicht) (artikel 217 § 2 lid 2).

Hiermee zou de rechter aldus het verzoek om het forfait in de werkelijke kosten om te zetten kunnen dwarsbomen, indien het forfait door de verhuurder ontegensprekelijk op een ontoereikend bedrag werd vastgesteld met het oog op de werkelijke lasten en dat deze “fout” willens en wetens werd begaan.

Deze bepalingen zijn niet van toepassing op lopende huurovereenkomsten maar zullen enkel op huurovereenkomsten van toepassing zijn die na de inwerkingtreding van de nieuwe ordonnantie werden gesloten of hernieuwd.

Boek VI van het Wetboek van economisch recht

Deze informatieplicht is vergelijkbaar met de algemene verplichting tot informatie van de consument als bedoeld in boek VI van het Wetboek van economisch recht betreffende marktpraktijken en bescherming van de consument, die van toepassing is op iedere tussen een consument en een onderneming gesloten overeenkomst. Meer bepaald artikel VI.2. en artikel VI.97 beschouwen als oneerlijke handelspraktijken, met inbegrip van omissie (VI.99), de mededeling van onjuiste informatie of informatie van een aard die de consument bedriegt en er toe brengt een besluit te nemen dat hij anders niet had genomen, met name wat de prijs betreft.

De toepassing van bepalingen die, bij het sluiten van een overeenkomst met een handelaar, de belangen van de consument beschermen. waarbij het begrip handelaar nu werd vervangen door dat van onderneming, op een huurovereenkomst van vastgoed werd al enkele jaren erkend, ook al werd er maar beperkt een beroep op gedaan (zie met name “Onrechtmatige clausules in de huurovereenkomst van onroerende goederen tussen een onderneming en een consument», in De huurovereenkomst in de praktijk (“Le bail dans la pratique”), R & C, Brussel, Larcier, pp.147 en volgende ; S. Lebeau, “De toepassing van de WMPC op vastgoedverhuur (“L’application de LPMPC à la location immobilière”)”, Jurimprat., 2012/3, pp. 203 en volgende) of L. Van Bunnen, “(“Het ambt van de rechter aangespoord door het Europees recht”)”, note sous C. J. Eur. (1^ère ch.), 30 mai 2013, R.C.J.B., 2015/2, pp. 133 et s.).

De aandacht werd reeds gevestigd op de toepassing van deze bepalingen in elke onderneming hetzij “elke natuurlijke persoon of rechtspersoon die op duurzame wijze een economisch doel nastreeft, alsmede zijn verenigingen “ (art. I.1, 1° van het Wetboek van economisch recht).

Het begrip onderneming mag niet worden verward met dat van verkoper of handelsvennootschap, maar omvat eveneens niet-handelaren, hetzij vrije beroepen, vzw’s, zelfs landbouwers of particulieren indien vastgoedverhuur onder een regelmatige beroepsactiviteit valt, die bijvoorbeeld op grond van de waarde van de beoogde goederen en het terugkerende karakter van de verrichtingen wordt beoordeeld en die zich aldus van het eenvoudig beheer van een privévermogen onderscheidt (S. Lebeau “Onrechtmatige clausules in de huurovereenkomst van onroerende goederen”, onwettige, onrechtmatige clausules in gebruikelijke overeenkomsten, Limal, Anthémis, 2013, p. 45 en volgende).

De informatieplicht omvat thans alle actoren

De nieuwe ordonnantie van de Brusselse Huisvestingscode bepaalt de precontractuele informatieplicht en haar sancties voor alle woninghuurovereenkomsten, ongeacht of die al dan niet tussen professionals of particulieren, rechtspersonen of natuurlijke personen werden gesloten.

Deze heeft tot doel een onjuiste beoordeling van de lasten te voorkomen, waardoor de huurder globale financiële kosten dient te dragen die hij niet had of had kunnen voorzien bij het sluiten van de overeenkomst en die hij, wellicht, niet kan dragen.

De voorzichtige verhuurder ziet erop toe om alle nuttige informatie over te maken waarmee de huurder op correcte wijze op de hoogte kan worden gesteld van de voorzienbare kosten voor het gebruik van een woning.

Het gebruik van een goed en dus de eruit voortvloeiende variabele lasten kunnen van de een op de andere gebruiker aanzienlijk verschillen, zonder dat de informatieplicht van de verhuurder kan worden betwist.

De Regering dient deze informatie te verduidelijken of aan te vullen in uitvoeringsbesluiten en een gestandaardiseerd document te voorzien waarin de inhoud en de vorm van de verplicht aan de verhuurder mee te delen informatie wordt opgenomen.

Sophie LEBEAU,
Vennoot WERY SCRL