Faut-il attraire les édificateurs à la cause lorsque des vices et malfaçons sont découverts après la vente d’un bien vendu par un professionnel de l’immobilier ?
Une personne a acquis un immeuble achevé pour l’avoir acheté à un professionnel de l’immobilier.
L’acquisition a eu lieu après la réception provisoire des travaux, de sorte que la loi BREYNE n’est pas d’application. Des vices et malfaçons apparaissent après la vente.
Le DIU (Dossier d’Intervention Ultérieure) permet en principe à l’acquéreur, qui l’aura reçu lors de la vente, d’avoir connaissance des coordonnées des édificateurs intervenus dans le cadre du chantier, tant celles de l’architecte, de l’éventuel ingénieur, que des entreprises et de leurs sous-traitants.
La question que se posera nécessairement l’acquéreur est celle de savoir contre qui agir si la construction devait être affectée de vices et malfaçons.
La simplicité pousserait l’acquéreur à invoquer la responsabilité du vendeur professionnel.
L’avantage de cette solution est que la charge de la preuve incombe à ce dernier.
L’acquéreur ne devra pas démontrer une quelconque faute dans le chef du vendeur professionnel, dont la responsabilité n’est pas fondée sur la faute mais sur la présomption de connaissance des vices au moment de la vente.
L’acquéreur laissera au vendeur professionnel le soin d’appeler les édificateurs à la cause. La preuve de la faute des édificateurs pèsera sur le vendeur professionnel, ce qui constitue une solution séduisante pour l’acquéreur lorsque l’on sait que la démonstration de la faute en matière de construction n’est pas aisée à rapporter.
Il n’en demeure pas moins que l’acquéreur qui a « tout misé » sur ses droits à l’encontre du vendeur professionnel, et se limite à cette « mise », risque de tout perdre.
De nombreux vendeurs peu scrupuleux se déclarent en faillite, avec les conséquences que cela implique sur les chances de récupération.
L’acquéreur qui n’aura pas actionné à temps la procédure (soit par voie de conclusions si les édificateurs ont été mis à la cause à l’initiative du vendeur, soit par voie de citation si le vendeur professionnel n’en a pas pris l’initiative) risque de se voir confronté à la prescription de l’action.
La sécurité juridique recommande donc aux acquéreurs de formuler leur demande tant à l’encontre du vendeur professionnel qu’à l’encontre des édificateurs dès l’introduction de la procédure ou très vite après l’introduction de celle-ci.
La difficulté réside cependant dans le fait de convaincre l’acquéreur, en début de procédure, de diriger son action contre les édificateurs, alors que l’action à l’encontre du seul vendeur professionnel semble davantage séduisante et que la mise à la cause de tous les intervenants peut engendrer des coûts extrêmement élevés.
Rédigé par Véronique Brusselmans
